Os grandes caseiros soben o aluguer case o dobre que os que só teñen unha vivenda

Entre 2019 e 2023, os alugueres dos propietarios con cinco ou máis vivendas arrendadas aumentaron un 13,5%, case o dobre que o 7,2% rexistrado entre quen só alugan unha. A brecha tamén aparece entre quen ten dúas, tres ou catro pisos, aínda que as maiores subidas concéntranse nos propietarios con máis inmobles. Así o revela un estudo de EsadeEcPol, o think tank da escola de negocios catalá ESADE, asinado polo seu director, Jorge Galindo, que analiza os alugueres a partir de datos fiscais da Axencia Tributaria, nos ingresos que declaran os caseiros ao fisco.

A investigación utiliza 788.033 rexistros de vivendas ao longo de cinco anos. Para comparar as subidas, os autores seguiron os mesmos pisos entre 2019 e 2023. Así evitan que os resultados se vexan alterados pola entrada ou saída de vivendas máis caras ou máis baratas da mostra. A diferenza apréciase ao separar aos propietarios polo número de pisos alugados. Quen ten dous elevaron as rendas un 8,2%; os de tres, un 9,8%; e os de catro, un 9,5%. Nos que teñen cinco ou máis, a subida alcanza o 13,5%. Isto quere dicir que os propietarios con máis vivendas rexistraron incrementos maiores, próximos ao dobre.

Os grandes caseiros aproveitan a firma de novos contratos

Un dos momentos nos que aparecen maiores diferenzas entre uns propietarios e outros é cando finaliza un contrato de aluguer e asínase un novo, unha situación na que o caseiro dispón de maior marxe para revisar o prezo da vivenda. Cando ocorre esta casuística, os caseiros con dous ou máis pisos elevan a renda un 5,2% de media, mentres que aqueles que só teñen unha increméntano un 3,8%. A distancia é máis clara a partir de catro vivendas. A distancia é máis clara a partir de catro vivendas. Os investigadores calculan que os propietarios con catro pisos incrementan os alugueres 1,9 puntos porcentuais máis que quen só arriendan un, mentres que entre os que teñen cinco ou máis a diferenza alcanza os 2,8 puntos.

Os investigadores apuntan a unha posible explicación. "Quen ten unha soa vivenda pode preferir un inquilino estable, aínda que iso supoña cobrar algo por baixo do mercado", sinala o informe. Quen xestiona varios alugueres pode estar máis pendente dos prezos de mercado e negociar con máis firmeza. Esa diferenza tamén se aprecia no prezo que pagan os inquilinos. En 2023, os pisos de propietarios con cinco ou máis vivendas alugadas custaban un 7,1% máis que os de caseiros cunha soa, unha vez comparados inmobles similares en tamaño, antigüidade e localización. Para o conxunto de propietarios con dous ou máis alugueres, esa diferenza era do 3,5% en 2023. Como exemplo, nunha vivenda alugada por 700 euros mensuais, unha diferenza do 3,5% equivale a uns 25 euros ao mes, mentres que o 7,1% tradúcese en preto de 50 euros.

A concentración nun barrio non explica a subida

O informe tamén cuestiona que os propietarios cobren máis por acumular vivendas nun mesmo barrio. De feito, quen ten os seus pisos repartidos entre varios municipios cobran un 2,8% máis que os caseiros dunha soa vivenda, fronte ao 1,5% dos que concentran todos os seus alugueres nun municipio. Cando todos os inmobles están nunha mesma zona moi pequena dun barrio, os alugueres chegan a ser uns 3,8% inferiores aos de propietarios cun só piso comparable. "Se a prima nacese de controlar a oferta dun mercado local, debería ser maior onde a carteira está concentrada", explican o autor do estudo. Para Galindo, estas diferenzas teñen máis que ver coa forma en que cada propietario xestiona as súas vivendas que coa súa capacidade para controlar os prezos dun barrio.

En calquera caso, os caseiros con varias vivendas están lonxe de explicar por si sós o encarecemento do aluguer. O estudo calcula que a estes propietarios asóciase aproximadamente o 18% da subida rexistrada entre 2019 e 2023. "Sen a apertura da súa prima, o aluguer subiría algo menos entre 2019 e 2023, pero lonxe de volver aos niveis de 2019", advirte EsadeEcPol. O groso do aumento responde a un encarecemento xeneralizado do mercado, que os investigadores relacionan coa falta de vivendas dispoñibles fronte a unha demanda crecente. Convén mencionar que o informe estuda unicamente a propietarios particulares, non a empresas. Por tanto, quedan fóra as vivendas de fondos de investimento, socimis e sociedades inmobiliarias, que adoitan ser caseiros que acumulan moitos inmobles nunha única zona ao ser donos dunha promoción enteira.

Subscríbeche para seguir lendo