Las claves de las grandes recalificaciones de Madrid: del plácet a Real Madrid y Atlético al ‘no’ a Telefónica

Hai tres recualificacións que poden marcar o devir urbanístico de Madrid nos próximos anos. Cada unha nun punto distinto da capital, pero ningunha exenta de polémica. A primeira, a máis avanzada, é a reordenación dos solos que rodean o estadio Metropolitano, onde o Atlético de Madrid aspira a levantar a súa Cidade do Deporte. A segunda, aínda nunha fase máis incipiente (aínda que xa arrincou), é a recualificación dos terreos anexos á cidade deportiva do Real Madrid en Valdebebas, que o seu presidente, Florentino Pérez, quere converter nunha sorte de Silicon Valley de empresas de innovación. A terceira, máis complexa, é o cambio de uso do edificio histórico de Telefónica no número 28 da Gran Vía madrileña.

Todas teñen un elemento común: o seu valor depende menos dos ladrillos actuais que do que a achaiadura permita facer con eles no futuro. E aí aparece unha chave que non sempre está en primeira liña do debate público. O Concello de Madrid pode impulsar os expedientes, aprobar inicialmente as modificacións e defender politicamente as operacións, pero as grandes alteracións do Plan Xeral necesitan tamén a aprobación definitiva da Comunidade de Madrid. Noutras palabras: Cibeles pode abrir o camiño, pero Sol conserva a última porta. E esa porta non parece abrirse igual para todos.

Hai meses, Telefónica colgou o cartel de "véndese" ao que foi o seu cuartel xeral histórico na Gran Vía da capital. O comprador previsiblemente será o magnate murciano Tomás Oliveira, unha das maiores fortunas de España, nunha operación situada inicialmente na contorna dos 200 millóns de euros. A cifra, con todo, queda lonxe das primeiras expectativas da 'teleco', que chegou a tentear valoracións máis próximas aos 300 millóns.

O motivo non está só no mercado, senón tamén no urbanismo. Telefónica quería deixar encamiñada a reconversión do inmoble a hotel de luxo ou a un uso similar, pero o cambio antóllase complexo. O edificio está protexido, ten unha forte carga simbólica e patrimonial, e calquera transformación de calado obrigaría a encaixar o novo uso dentro da achaiadura vixente ou, no seu caso, a promover unha modificación do Plan Xeral de Ordenación Urbana de Madrid.

Aí é onde a Comunidade de Madrid, gobernada por Isabel Díaz Ayuso, pode ter a última palabra. A lei do solo rexional atribúe ao Goberno autonómico a aprobación definitiva das modificacións do Plan Xeral na capital, de modo que calquera cambio de uso de gran calado necesita algo máis que o impulso do Concello. Fuentes coñecedoras da operación aseguran que, no caso de Telefónica, ese camiño percíbese hoxe como especialmente estreito. Non só pola protección patrimonial do edificio e polas restricións urbanísticas, senón tamén polas guerras políticas, que nestes días líbranse tamén no Ibex-35.

O seu presidente, Marc Murtra, é moi próximo ao PSC e esta boa sintonía permitiulle chegar, primeiro, á presidencia de Indra e, tras a destitución de José María Álvarez-Pallete, dar o salto a Telefónica. Na contorna rexional interpretan que a nova Telefónica está aliñada co actual Executivo de Pedro Sánchez, por unha banda, pola entrada do Estado no capital da operadora e, por outro, polos nomeamentos realizados na nova etapa. Un dos nomes que máis se citan é o de Javier de Paz, director adxunto de Murtra, amigo íntimo do expresidente do Goberno José Luis Rodríguez Zapatero e unha das persoas que se encarga dos asuntos inmobiliarios da compañía. Fuentes do sector aseguran que esa percepción política habería arrefriado calquera predisposición para facilitar unha operación urbanística de gran calado en Gran Vía.

Ante a previsión de atoparse cun muro administrativo, a compañía tivo que axustar as súas pretensións de prezo polo activo. Polo camiño, varios interesados que se achegaron á operación terminaron caéndose ante a incerteza urbanística. Entre eles, Generali ou Terralpa Investments. Soa Oliveira, un patrimonio paciente e afeito a negociar a longo prazo coas administracións, parece disposto a asumir o reto, aínda que cos seus dotes de duro negociador recortou con forza a contía disposta a abonar.

O dono de Xeneral de Galerías Comerciais, a socimi que controla algúns dos maiores centros comerciais do país, non terá un punto de partida fácil para transformar o edificio de Gran Vía. Pero o empresario murciano xa demostrou que non ten présa cando se trata de operacións urbanísticas complexas. En 2020 comprou dous grandes solos en Valdebebas, onde planea construír o maior centro comercial de Madrid. Aínda que pasaron seis anos e non se puxo un só ladrillo, xa logrou o primeiro visto e prace da administración liderada por José Luis Martínez Almeida. Polo camiño, figuran nas axendas do Concello ata tres reunións con cargos municipais para tratar o proxecto. Nunha delas, como anécdota, os representantes da empresa acudiron acompañados pola exministra de Defensa, María Dolores de Cospedal, o que reflicte o nivel de conexións políticas que rodea as súas grandes operacións.

Telefónica arrefría a venda da súa sede das Táboas

O edificio de Gran Vía non é a única fronte urbanística encima da mesa de Telefónica. A compañía leva meses traballando nunha operación que pode marcar un antes e un despois no inmobiliario patrio: a venda do seu 'cuartel xeral' das Táboas, un complexo duns 370.000 metros cadrados ao norte da capital. Cos anos, algúns dos seus edificios se han ir baleirando e quedaron sen uso, o que levou á compañía para reformularse que facer con eles. Aínda que inicialmente expúxose desinvertir, esta operación que podería alcanzar os 1.000 millóns de euros agora estaría parada, explican as mesmas fontes.

Por que se freou a venda? A localización deste 'megacomplejo', cunha estación de metro nas inmediacións, invita a explorar unha reconversión parcial ou total cara a usos residenciais. Na zona apenas queda solo dispoñible para construír vivenda e os prezos da contorna sitúanse de media por encima dos 5.000 euros por metro cadrado. Sobre o papel, o atractivo é evidente. Con todo, urbanisticamente necesita unha vez máis que Concello (ou a Comunidade de Madrid) autorícelle a iso. E o PP non quere facer concesións. Máis aló de que o complexo está parcialmente baleiro e, se Telefónica quere maximizar o valor traspasándoo con uso de oficinas, mellor facelo con todo o espazo ocupado. A empresa empezou xa a ofertar algúns espazos en aluguer dentro dos espazos vacantes do seu 'cuartel xeral'.

Vía libre para Real Madrid e Atlético

O contraste chega coas outras dúas grandes operacións urbanísticas en marcha. Ao contrario que con Telefónica, a contorna de Díaz Ayuso mostrouse moito máis proclive a apoiar os proxectos vinculados ao Atlético de Madrid e ao Real Madrid. O máis inminente é o dos terreos que rodean o estadio Metropolitano, unha concesión administrativa que recibiu o club durante 75 anos a cambio de investir na conexión do complexo con varias autovías e no desenvolvemento de varias dotacións municipais. O proxecto, clave na estratexia de Apollo tras a súa entrada no Atlético, contempla un club de pádel, unha piscina de surf, hoteis, espazos comerciais e ata un palacio de concertos. Un 'megaproyecto' que aspira a mobilizar máis de 800 millóns de euros.

O Atlético avanzou na tramitación urbanística mediante un plan especial, pero a finais do ano pasado o Tribunal Superior de Xustiza de Madrid tombou parte dese trámite e obrigou ao club para refacer o camiño, probablemente esta vez a través dunha modificación puntual do PGOU, unha vía máis garantista. Nese procedemento serán preceptivos varios informes de consellerías da Comunidade de Madrid, aínda que no sector non se espera unha oposición de fondo por parte do Executivo rexional. É máis, un dos motivos que argumenta o tribunal para cuestionar a achaiadura é que debería realizarse unha avaliación ambiental estratéxica, un procedemento administrativo que depende directamente da Administración autonómica.

O terceiro caso é o Madrid Innovation District, unha especie de Silicon Valley que o Real Madrid aspira a promover sobre os solos anexos á súa cidade deportiva en Valdebebas, no nordés da capital, onde Florentino Pérez quere despregar 2.000 millóns de euros. Á súa presentación acudiron a presidenta Díaz Ayuso e o alcalde, Martínez-Almeida, síntoma de boa sintonía do club branco coa Administración local e rexional.

Do mesmo xeito que ocorre cos terreos do Atleti, a operación require unha recualificación. Neste caso, o salto sería de dotacional deportivo a terciario, un uso que permite a implantación de oficinas, hoteis, residencias de estudantes ou apartamentos en aluguer. O Concello de Madrid xa empezou a mover ficha e anunciou hai só unhas semanas a aprobación inicial da modificación do Plan Xeral. O reloxo botou a andar xa para Pérez, como hai uns anos fíxoo para Cerezo, aínda que parece complicado que a Murtra ocórralle o mesmo.

Subscríbeche para seguir lendo