O maior propietario de hoteis en primeira liña do sur de Europa mira á bolsa para seguir crecendo

O que hoxe é o maior propietario de hoteis vacacionais en primeira liña de praia do sur de Europa mira á bolsa para seguir crecendo. Hotel Investment Partners (HIP), a inmobiliaria participada polo xigante estadounidense Blackstone e o fondo soberano de Singapur GIC, ten o parqué como opción favorita para seguir engordando un ‘bicho’ valorado xa entre 6.000 e 6.500 millóns de euros. Unha compañía que naceu hai pouco máis dunha década no seo de Banco Sabadell para resolver un problema herdado da crise: que facer con boa parte da exposición hoteleira que recibira tras facerse coa extinta Caixa de Aforros do Mediterráneo. En lugar de vender a débeda e pasar páxina, o banco apostou por quedar cos mellores activos, investir neles e capturar a súa recuperación de valor. Filosofía que hoxe se mantén intacta.

Daquela decisión naceu HIP en 2015. A plataforma foi fundada baixo o paraugas de Sabadell por tres socios españois, entre eles Alejandro Hernández-Puértolas. Durante os dous anos seguintes adquiriu 17 hoteis e levantou un equipo dunhas 40 persoas. O banco herdara un volume relevante de créditos ligados ao turismo e viu en determinados hoteis unha alternativa para liquidalos rápido: converter problemas de balance en activos capaces de recuperar valor mediante investimento e tempo.

A aposta tiña algo de contracorriente. O gran capital inmobiliario estaba entón moito máis familiarizado co hotel urbano que co resort vacacional, un negocio máis estacional, operativo e moi fragmentado entre cadeas e familias. Algúns fondos, como Azora ou Starwood Capital, empezaran xa a explorar o reposicionamiento de resorts en Mallorca e Canarias, pero HIP foi un dos primeiros actores que intentou converter esa tese nunha plataforma de escala.

A fórmula consistía en identificar hoteis envellecidos pero ben situados, acometer unha reforma profunda, elevar a súa categoría e volver polos no mercado cunha proposta e un operador diferentes. Entre 2017 e 2025, HIP destinou máis de 800 millóns de euros a transformar e reposicionar a súa carteira actual. Fuentes próximas á inmobiliaria cifran en ao redor de 40 os hoteis reabertos tras grandes reformas durante o últimos seis ou sete anos.

De Sabadell a Blackstone

En 2017, Banco Sabadell abriu un proceso dual para decidir o futuro de HIP: saír a Bolsa ou pechar unha venda privada, proceso ao que foron invitados só Blackstone e Brookfield. Finalmente gañou Blackstone. En outubro de 2017, en pleno referendo de independencia en Cataluña, Sabadell cancelou a saída ao parqué e vendeu a hoteleira ao fondo estadounidense por 630,7 millóns de euros, aínda que apenas un ano despois chegou o verdadeiro salto de escala. Convencido do ciclo alcista no sector, Blackstone lanzou unha oferta pública de adquisición (OPA) de 1.800 millóns de euros sobre Hispania, socimi propietaria dunha carteira de 45 hoteis, participada, entre outros, polo polémico magnate norteamericano George Soros.

Tras ese crecemento inorgánico, HIP iniciou unha nova fase, a expansión internacional, co desembarco en Grecia en 2019, en Portugal en 2020 e en Italia en 2021. Nesta fase, a hoteleira seguiu ampliando a súa 'portfolio', reforzándose con activos estrela en costa e desprendéndose dos inmobles non estratéxico. Ata 2023, cando Blackstone deu entrada no capital a un novo socio, o xigante GIC, que pagou ao redor de 1.400 millóns de euros polo 35% dos títulos.

Hoxe, HIP conta con 61 hoteis e unhas 20.000 habitacións en España, Grecia, Portugal e Italia: o 78% das habitacións está fronte ao mar e preto do 95% son catro ou cinco estrelas. Lonxe do modelo de cadea, esta compañía opera como unha inmobiliaria e xestora de activos: compra os inmobles, decide o seu posicionamento e o investimento e encarga despois a operación a grupos especializados, como Marriott, Hyatt, Hilton, Meliá, Barceló ou Lopesan, entre outros, principalmente mediante contratos de management , nos que o xestor cobra en función do beneficio que xera o hotel, pero todo o negocio é da propia empresa.

A bolsa para seguir comprando

Ese é o contexto no que HIP prepárase para decidir o seu regreso ao mercado de capitais. A inmobiliaria resolverá nas próximas semanas se activa definitivamente a saída a bolsa, prevista entre mediados e finais de outubro, segundo confirman fontes próximas á operación. Morgan Stanley, Citigroup e Goldman Sachs lideran o proceso como joint global coordinators; BNP Paribas, Banco Santander, Bank of America, Crédit Agricole e Société Générale como joint bookrunners, Alpha Bank, RBC, JB Capital e Kempen como co-lead xestores, e CBRE como valorador independente.

A operación contempla unha saída de bolsa na que posiblemente os actuais accionistas desprenderanse de títulos (OPV), pero tamén unha oferta pública de subscrición (OPS) de ata 750 millóns de euros coa que a compañía espera poder financiar máis adquisicións. A valoración da plataforma que se manexa actualmente sitúase entre 6.000 e 6.500 millóns, o maior debut dunha inmobiliaria desde o estalido da burbulla inmobiliaria. De producirse este fito, HIP non pretende disparar o ritmo de compras. Excluíndo Hispania, a plataforma incorporou historicamente ao redor de tres hoteis ao ano. A intención é manter ese crecemento selectivo e a empresa asegura que conta cun pipeline relevante.

O maior caseiro no destino escollido polo 25% dos viaxeiros

O vento de cola que sostén a aposta de Blackstone e GIC está na demanda. Aproximadamente un de cada catro viaxeiros vacacionais do mundo elixe o sur de Europa, fundamentalmente España, Italia, Grecia e Portugal. Os catro países acolleron conxuntamente o 14% dos visitantes internacionais que pasaron a noite en 2025 e as chegadas aos mercados nos que opera HIP creceron desde 2015 a unha taxa anual media do 3,5%, fronte ao 2,5% rexistrado en Europa e o 2,4% mundial. "É o mercado vacacional máis importante do mundo", resumen fontes próximas á inmobiliaria.

A iso súmase outro fenómeno especialmente valioso para un propietario de hoteis: a tempada está a alargarse. Parte do crecemento de HIP nos últimos anos está a xurdir nos meses que hai apenas uns anos eran considerados tempada media ou ata baixa. Nalgúns destinos, outubro deixou de ser o interrogante sobre cando pechar o establecemento e a fronteira empeza a desprazarse cara a novembro. Iso non significa que o negocio estea libre de ameazas. Entre elas, a elevada dependencia dos grandes mercados emisores do norte de Europa, especialmente Reino Unido, Alemaña e os países escandinavos. Unha recesión, unha caída do consumo ou calquera shock económico nestes países tería impacto en ocupacións e tarifas.

A singularidade está en que mentres a demanda crece a oferta ten moitas máis dificultades para facelo. O mercado de grandes hoteis en primeira liña de praia está extraordinariamente atomizado. Os cálculos internos da empresa identifican ao redor de 500 establecementos de máis de 200 habitacións fronte ao mar nos principais destinos vacacionais maduros do sur de Europa. "Fai vinte anos había 500 e dentro de vinte anos haberá 500", explican gráficamente fontes próximas á compañía, en referencia ás dificultades urbanísticas, ambientais e físicas para desenvolver novos grandes complexos nesas localizacións.

Ademais, boa parte destes complexos continúan en mans de familias, segundo as estimacións que manexa a inmobiliaria. Non existen, por tanto, grandes bolsas de activos que permitan a un fondo desembarcar con miles de millóns e levantar rapidamente outra HIP. As operacións fanse normalmente hotel a hotel ou en pequenos paquetes en negociacións que poden prolongarse durante dúas ou tres anos. A sucesión familiar é, de feito, un dos principais catalizadores de venda. HIP estima que máis da metade das familias propietarias que ten identificadas afronta algún problema de substitución xeracional. Son establecementos que en moitos casos foron levantados hai décadas e necesitan investimentos de 15, 20 ou 25 millóns de euros para modernizarse, pero cuxos fillos ou netos non sempre queren seguir dedicándose ao negocio.

Subscríbeche para seguir lendo