Estas son las medidas de los decretos de vivienda: de la prórroga indefinida de los contratos de alquiler a la prohibición de los desahucios y los "fondos buitres"

O Consello de Ministros aprobou este martes dous reais decretos-lei de vivenda, despois do acordo alcanzado a última hora entre PSOE e Sumar tras varios días de negociación. O primeiro concentra o groso do paquete deseñado polo Ministerio de Vivenda, mentres que o segundo aborda especificamente a renovación automática dos contratos de aluguer, unha das principais esixencias do socio minoritario do Executivo e das organizacións de inquilinos. Ambos os textos serán sometidos este venres a un pleno extraordinario do Congreso para a súa ratificación.

A ministra de Vivenda, Isabel Rodríguez, presentou o primeiro como unha norma de amplo alcance que pretende intervir simultaneamente sobre desafiuzamentos, especulación, alugueres, esforzo económico das familias e parque público. "Non se dedica a ir só a algún dos problemas", defendeu a ministra, que avanzou que o Executivo irá debullando nas próximas horas o contido completo dunha norma que incorpora máis medidas que as anunciadas inicialmente.

Con todo, a efectividade do paquete dependerá de sobre que parte do mercado consiga actuar realmente. O aluguer residencial español está enormemente atomizado: preto do 90% dos propietarios son particulares e, entre estes, o 76,1% ten unha única vivenda arrendada. De feito, os caseiros cun só piso concentran ao redor da metade de todas as vivendas alugadas que están en mans de persoas físicas. O peso dos propietarios con grandes carteiras é moito menor, o que limita o alcance directo de medidas dirixidas especificamente contra fondos ou grandes garfos.

Outra cuestión é onde se concentra o problema. A presión sobre o aluguer non se distribúe de xeito uniforme por España, senón que é especialmente intensa nas grandes áreas urbanas e as zonas turísticas, onde a demanda creceu con maior rapidez que a oferta. Isto fai que as medidas teñan alcances moi diferentes. A renovación automática, o límite ás actualizacións ou a regulación dos contratos temporais e por habitacións afectan potencialmente a unha parte ampla do mercado porque modifican as regras que rexen a relación entre pequenos propietarios e inquilinos. En cambio, o veto a determinadas compras dos denominados "fondos voitre" ou os cambios fiscais para as socimis operan sobre segmentos moito máis reducidos. Ningunha destas medidas aumenta fisicamente o número de vivendas dispoñibles: ese efecto dependerá da construción de nova oferta, a ampliación do parque público e a capacidade de mobilizar vivendas cara ao aluguer residencial.

Escudo antidesahucios ata 2030

O primeiro bloque reforza a protección das persoas vulnerables fronte aos desafiuzamentos. O Goberno prolongará o denominado escudo social ata finais de 2030, dous anos máis do que contemplaban os últimos borradores manexados durante a negociación. O obxectivo, segundo Rodríguez, é evitar que se repita "outro caso como o de Maricarmen", en referencia ao recente desafiuzamento que desencadeou as mobilizacións pola vivenda dos últimos días. Ademais de ampliar temporalmente a protección, o decreto modificará os mecanismos mediante os que se suspenden determinados lanzamentos cando o afectado atópase en situación de vulnerabilidade e carece de alternativa habitacional. A extensión ata 2030 figura entre os cambios incorporados no acordo final entre PSOE e Sumar.

Frear as compras dos "fondos voitre"

O segundo gran fronte é a compra especulativa de vivenda. O Goberno pretende identificar xuridicamente as entidades que considera "fondos voitre" e paralizar ata 2028 determinadas adquisicións de vivenda por parte destas compañías. Rodríguez asegurou que o obxectivo é impedir que poidan seguir "mercadeando" cos inmobles. O decreto irá acompañado ademais de cambios na fiscalidade das socimis. A ministra explicou que o Executivo quere "reordenar" o seu réxime fiscal para favorecer que as vivendas se destinen a aluguer alcanzable en lugar da operacións especulativas. O endurecemento da tributación de determinadas socimis xa figuraba tamén no borrador previo do decreto.

Tempada e habitacións

Outra das patas da norma será pechar o que Vivenda considera vías de escape á regulación do aluguer habitual. O decreto regulará tanto os contratos de tempada como o aluguer por habitacións. O Goberno pretende esixir que a temporalidade responda realmente a unha causa que xustifique que o inquilino se atopa desprazado da súa residencia habitual e evitar que esta modalidade utilícese simplemente para eludir as proteccións da Lei de Arrendamentos Urbanos. Rodríguez vinculou estas prácticas á "fraude" que, a xuízo do Executivo, desprázase cara a novas fórmulas conforme aumenta a regulación do mercado residencial. A iso súmase unha prórroga extraordinaria de ata dous anos para contratos de aluguer en vigor que finalicen antes do 31 de decembro de 2028.

O decreto incorpora ademais unha limitación extraordinaria do 2% á actualización anual dos alugueres ata finais de 2027. Desta forma, cando propietario e inquilino non alcancen un novo acordo sobre a revisión da renda, a subida non poderá superar esa porcentaxe. Vivenda pretende así evitar que movementos conxunturais da economía ou un repunte da inflación volvan trasladarse directamente ao recibo mensual dos inquilinos. Esta limitación xa figuraba no último borrador da norma.

Os pisos turísticos pagarán un 10% de IVE

O paquete tamén modifica a fiscalidade dos pisos turísticos, que pasarán a tributar cun IVE do 10%. A cifra supón un cambio respecto á formulación que defendera anteriormente o Goberno, que chegou a traballar cun gravame do 21%. Rodríguez explicou que a redacción finalmente aprobada forma parte do diálogo mantido cos grupos parlamentarios para intentar garantir a ratificación do decreto. O último borrador xa incorporaba estes aloxamentos ao tipo reducido aplicable aos servizos de hostalería.

Axudas fiscais e primeira vivenda

O decreto incorpora tamén medidas dirixidas a reducir o esforzo económico dos fogares, que pode absorber nalgúns casos entre o 50% e o 60% dos salarios. Entre elas haberá beneficios fiscais vinculados ao aluguer para fogares con rendas de ata uns 33.000 euros, que o Ministerio calcula que poderán alcanzar a ao redor de 1,6 millóns de fogares. Paralelamente, reforzaranse os incentivos fiscais para os propietarios que manteñan ou reduzan o prezo que cobran aos seus inquilinos.

O Executivo incorpora ademais un novo mecanismo para quen ten ingresos suficientes para afrontar unha hipoteca pero non puideron acumular o aforro necesario para a entrada dunha vivenda. Baixo a denominación A túa Casa, o Goberno ofrecerá financiamento público complementario para comprar a primeira vivenda a un tipo de interese do 0%. O obxectivo é que o Estado adiante parte do capital que actualmente constitúe unha barreira de entrada para eses fogares.

Más parque público e menos IVE para a VPO

A última gran liña do primeiro decreto afecta á oferta de vivenda alcanzable e ao parque público. O Goberno reforzará o modelo da entidade estatal de vivenda Casa 47 e introducirá novas ferramentas para incorporar inmobles ao parque público e mantelos protexidos fronte a futuras vendas. O paquete incorpora ademais unha medida fiscal para impulsar a promoción: a aplicación do IVE superreducido a determinadas vivendas protexidas (VPO) con cualificación permanente, coa intención de abaratar a súa produción e reforzar a oferta alcanzable.

Renovación automática "con salvagardas"

Pero a principal novidade política está fóra dese primeiro decreto. PSOE e Sumar acordaron aprobar un segundo real decreto-lei dedicado especificamente a reforzar a estabilidade dos contratos de aluguer de vivenda habitual. O texto incorporará a renovación automática dos alugueres, unha reivindicación que situara Sumar como un dos principais obstáculos para pechar o acordo. Rodríguez explicou que o Goberno pretende establecer unha "renovación automática con salvagardas", inspirada en regulacións existentes noutros países europeos, para que os contratos proporcionen maior estabilidade e "tranquilidade á vida da xente". O Executivo non detallou aínda cales serán esas salvagardas, durante canto tempo poderanse encadear as renovacións nin en que circunstancias poderá o propietario recuperar a vivenda, elementos que resultarán determinantes para coñecer o alcance real da medida.

A ministra recoñeceu ademais que este segundo decreto tivo unha preparación distinta. O Goberno leva tempo estudando modelos de aluguer máis estables, pero non puido negociar este texto cos grupos parlamentarios "co mesmo grao de detalle que o primeiro decreto". Esa diferenza será relevante a partir de agora: aínda que ambos foron aprobados polo Consello de Ministros, terán que superar por separado a votación do Congreso. O Executivo pediu que esa proba chegue inmediatamente. O Congreso celebrará este venres un pleno extraordinario para votar a ratificación dos dous decretos, apenas tres días despois da súa aprobación polo Consello de Ministros.

Subscríbeche para seguir lendo