Un turismo en auxe que mete máis presión ao acceso á vivenda

O turismo deixou de ser unha actividade complementaria no Noroeste para converterse nunha peza estrutural da economía de Galicia, Asturias e Castela e León. A súa achega ao PIB crece ano a ano e supera xa o 10%. A evolución dos viaxeiros e das durmidas vai en liña ascendente e nas tres comunidades aínda hai marxe de desenvolvemento, posto que comparten un modelo menos masificado que o litoral mediterráneo ou os arquipélagos. Este despegamento dos últimos anos levou á proliferación dos pisos de uso turístico debido á maior rendibilidade que producen fronte ao aluguer tradicional, o que actuou como un factor máis na tensión do mercado inmobiliario, cunha cada vez maior dificultade para acceder á vivenda por falta de inmobles, tanto para aluguer como para comprar, e o alto prezo que alcanzan. No entanto, esta tendencia, que si se reproduce en Galicia e Asturias, en Castela e León pasa inadvertida, polo menos de momento.

Pese ao pulo do sector turístico nestas tres comunidades, o certo é que seguen moi lonxe dos principais polos de atracción en España, por iso é polo que haxa espazo e oferta para crecer. Á fronte do ranking sitúase Canarias, que absorbe o 20% de toda a actividade turística en establecementos colectivos (hoteis, albergues, cámpings, casas rurais e pensións). Séguenlle Cataluña (o 17,5%) e Andalucía (15,2%). A moita distancia (sétimo posto) aparecen empatadas Galicia e Castela e León, ambas as cunha demanda atendida do 2,6% sobre o total. E máis abaixo figura Asturias, co 1,3%. Entre as tres suman só o 6,5%.

Galicia pechou 2025 con 7,3 millóns de viaxeiros aloxados en establecementos colectivos e 13,6 millóns de durmidas, máximos da serie histórica. A demanda creceu un 2,5% en viaxeiros e un 2,1% en noites respecto de 2024, cunha estancia media de 1,86 noites.

Á vez que a evolución do sector en Galicia tamén ha ir a proliferación das vivendas de uso turístico (VUT), ata tal punto que as prazas desta modalidade xa representan case o 50% de todo o aloxamento dispoñible. Hai 28.000 pisos deste tipo que ofertan 151.800 prazas.

Regulación das VUT

A Xunta non ve problema neste tipo de negocio nin tampouco atopa motivos para restrinxir o seu incremento. Así que son os concellos das principais cidades (Vigo, Pontevedra, Santiago e A Coruña, todas en mans do PSOE ou do BNG) os que se propuxeron porlle freo para intentar conter o transvasamento do aluguer tradicional ao turístico e intentar dar un pouco de cordura no acceso á vivenda.

A medida do Goberno central de crear un rexistro único ha tido pouco efecto na comunidade galega, porque só restrinxe, en caso de incumprirse a normativa estatal, a opción de comercializarse a través das grandes plataformas. Pero todas estas vivendas seguen activas no rexistro autonómico.

En Asturias , a marca de viaxeiros e durmidas alcanzouse en 2024, pero o ano pasado contabilizáronse 2,75 millóns de turistas que durmiron na rexión 3,8 millóns de veces. Foi un descenso do 2,6% con respecto ao exercicio anterior, pero aínda así, a evolución mantén unha liña positiva, pois nos anos 2023, 2024 e 2025 rexistráronse máis viaxeiros que antes da pandemia.

As vivendas turísticas en Asturias tamén se apuntaron á dinámica española, pero están a atoparse con máis dificultades. Tanto por parte do Goberno como da patronal hoteleira baixo a premisa de que a rexión necesita un crecemento turístico «ordenado, equilibrado e sostible».

Dos case 12.000 aloxamentos con que conta o Principado, case 6.000 confórmano os pisos de uso turístico, que teñen no mercado 44.500 prazas fronte ás 137.500 que oferta todo o sector.

Para porlle un pouco de coto a esta modalidade, o Goberno aprobou un decreto que eleva —dentro das súas competencias— as restricións sobre os pisos turísticos, como a prohibición de instalar cajetines no exterior para a entrega de chaves ou a obrigación de instalar medidores de ruído para garantir a convivencia cos veciños e contar cunha recepción presencial ou telemática nas 24 horas seguintes á chegada dos viaxeiros. Quérese reforzar o marco normativo para evitar que o uso turístico de vivendas agrave a presión sobre o mercado residencial en determinadas áreas.

A Asociación de Aloxamentos de Curta Estancia de Asturias (Casocia) recorreuno, pedindo ademais a súa suspensión como medida cautelar para «evitar o grave prexuízo que esta norma pode causar a miles de propietarios, á oferta turística e á economía rexional».

Outra visión

En Castela e León, o turismo vese con outra perspectiva. En 2025 rexistrou 14,4 millóns de durmidas e 9 millóns de viaxeiros, pero é a comunidade autónoma máis grande en superficie de España, con 94.000 quilómetros cadrados. O turismo rural é a súa gran fortaleza, único segmento onde se sitúa en posicións nacionais de liderado, con preto de 900.000 visitantes en 2025, por encima ata de Baleares.

As VUT, neste caso, apenas destacan. Son pouco máis de 5.500 con 36.000 prazas, menos que Asturias e a unha distancia sideral de Galicia.

Están a aparecer con forza, aínda que, de momento, parecen estar a reportar máis beneficios que prexuízos, ao contrario do que ocorre noutros puntos do país. Son competencia, por suposto, ao hotel e a outro tipo de aloxamentos, pero parece haber de momento unha convivencia que, de feito, non necesitou unha maior regulación específica que a derivada da persecución dos ilegais.

E isto é por algunhas razóns. Por exemplo, moitas das vivendas turísticas sitúanse nuns cascos antigos pouco atractivos para a residencia da poboación autóctona polos problemas derivados da antigüidade dos inmobles, a necesidade de reforma e as incomodidades que as rúas estreitas e peonís proporcionan. Hai tamén investimento en edificios enteiros para este uso, pero de momento son un circuíto diferente, que non «rouba» pisos aos residentes. O tipo de turismo de curta estancia de Castela e León favorece que a alternativa entre a vivenda turística e o aluguer tradicional non se desequilibre en gran medida a favor da primeira.

Mercado tensionado

Mentres, en Galicia e Asturias existe o estendido convencemento de que a proliferación de pisos turísticos é un factor máis que contribúe ao tensionamiento do mercado de acceso á vivenda, xa sexa para vivir en aluguer ou comprala.

Cunha moi limitada presenza dos grandes fondos nestes dous territorios, os propietarios ven no turismo un negocio moito máis rendible, polo que se está producindo cara a este nicho a derivación de miles de vivendas que antes se movían no aluguer tradicional. Agora vanse ao aloxamento de curta duración e ademais invisten en máis inmobles para ampliar o negocio.

Todo iso contribúe a dificultar o acceso á vivenda, xunto co encarecemento dos materiais de construción e dos novos pisos ou a espiral alcista dos alugueres. Todo iso á espera de que funcionen as medidas estatais, como a regulación das zonas tensionadas, o tope dos prezos ou os plans de vivenda, así como as autonómicas, xa que as comunidades son as que teñen as competencias directas na materia.

En Galicia, a Xunta só dispón de 4.000 vivendas de promoción pública e comprometeuse a construír 6.000 ata 2030. Pero os demandantes actuais xa suman 32.000. Todo iso nun escenario no que a actividade inmobiliaria non para de crecer, así como os prezos. Sobre todo desde o inicio do boom dos arrendamentos a partir de 2015.

Como exemplo do problema de acceso á vivenda, ilústrao o INE. O ano pasado, 175.500 galegos buscaron un novo domicilio, pero non puideron cambiarse. O 71,4% deles, máis de 125.000 residentes, quedaron coas ganas por culpa do prezo «excesivo».

En Asturias, o sector móvese nun paradoxo: cae a edificación mentres a demanda dispara prezos e operacións a máximos desde a burbulla. O ano pasado construíronse na rexión 1.622 vivendas, un descenso do 19,6% respecto das 2.018 edificadas en 2024 e o volume máis baixo desde 2020. E tamén baixou, aínda que cun pouco menos de intensidade, a concesión de visados para obra nova (isto é, o autorizadas pero que aínda non se construíron).

Pero isto prodúcese nun momento de ebulición da demanda en Asturias, como reflicten os datos do sector en 2025. O prezo medio do metro cadrado ascendeu a 1.668,2 euros, unha subida do 13,2% respecto de 2024 e o importe máis elevado desde finais de 2008. Pola súa banda, a compravenda elevouse un 8,1% ata as 15.579 operacións, a maior cifra desde 2007. E asináronse 9.189 hipotecas, algo non visto desde 2010.

En Castela e León, o problema vese con outro prisma. Si, soben os prezos de compra e aluguer, pero nin sequera nas grandes urbes, como Valladolid, está a chegar aos extremos de expulsión do mercado inmobiliario de amplas capas da poboación, como ocorre en Madrid ou Barcelona, quizá porque se partía de prezos relativamente máis baixos, salvo nalgún punto, como Segovia, que sofre a proximidade de Madrid e está noutro nivel de prezos totalmente diferente ao resto da comunidade.

En Castela e León, de feito, fálase dun problema que pasa desapercibido no resto do país. E é que un dos problemas principais nas contornas rurais é que literalmente non hai casas, nin caras nin baratas, para a xente que quere regresar ao rural, onde moitas veces hai oportunidades laborais, necesidade de man de obra, pero onde se se quere ir unha familia para vivir non atopa onde: ou son casas inhabitables ou segundas residencias para uso dos residentes ocasionais.

Subscríbeche para seguir lendo